Разрешение на строительство: гарантия получения легитимной новостройки

Любой владелец земельного участка задумывается о возведении объекта недвижимости. Чтобы узаконить постройку и не иметь проблем с законом при вводе объекта в эксплуатацию, перед выполнением работ следует оформить необходимые документы, главным из которых является разрешение на строительство. Все подробности об этапах оформления данного документа можно узнать из статьи.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям

Новости СМИ2

Градостроительный кодекс РФ 2018 – последняя редакция с комментариями

Градостроительный кодекс РФ является сборником законодательных актов, на основании которых осуществляется процесс возведения и развития новых территориальных образований, начиная от муниципального подразделения и заканчивая государством в целом. Данный документ регламентирует правила планирования, застройки, распределения зон, реконструкции объектов недвижимости с учетом предназначения земельного участка. Он устанавливает форму разрешения на строительство.

Кодекс определяет ответственность и регулирует принципы взаимодействия сторон, задействованных в градостроительных работах. Здесь прописан алгоритм возмещения убытков и вреда, возникших в результате грубого несоблюдения нормативных актов действующего законодательства. Документ регламентирует правила разработки и соблюдения технического регламента для капитального строительства. В нем определены основы разумного использования природных ресурсов с сохранением всех объектов историко-культурного наследия, предусмотрена охрана окружающей среды для обеспечения благоприятных условий жизни граждан.

При планировании капитального строительства, осуществлении перестройки или реконструкции существующего объекта следует детально ознакомиться с действующим Градостроительным актом, где четко прописан механизм действий при обустройстве коммерческой или жилой недвижимости и изложен алгоритм, как получить разрешение на строительство дома. Учитывая требования кодекса, физические или юридические лица могут законно осуществлять строительно-монтажные работы и, как следствие, иметь возможность легитимно зарегистрировать впоследствии свои права на недвижимость.

При несоблюдении правил действующего законодательства в сфере градостроительства предусматриваются штрафные санкции с принудительным сносом сооружения или требованием возобновить его первозданный вид, который был обозначен в государственных актах и правоустанавливающих документах.

Что представляет собой разрешение на строительство

Для возведения любого вида недвижимости необходимо оформить разрешительный документ в соответствии с нормативными требованиями, которые регламентируются Градостроительным кодексом. Разрешение на строительство представляет собой бланк определенного образца, в котором содержится подтверждающая информация владельца на соответствие проектной документации плану участка застройки и межевому проекту территории. Данный документ предоставляет официальное разрешение на строительство сооружения и проведение реконструкционных работ с ним.  В разрешении на строительство, образец которого можно увидеть на специализированных сайтах, указывается допустимость размещения постройки на земельном участке в зависимости от разрешенных вариантов его использования и перечня ограничений, установленного для данной территории.

Это обязательный документ для строительства жилого загородного дома, который является основанием для его возведения, включая выполнение подготовительных этапов, прокладку наружных инженерных коммуникаций и осуществление мероприятий по благоустройству территории. Данное разрешение необходимо также оформлять при выполнении комплексных капитальных мероприятий на существующем объекте, когда возникает вопрос о проверке прочности, безопасности, износоустойчивости сооружения.

Важно! Разрешение на строительство частного дома можно предоставить в любую кредитную организацию для оформления кредита на запланированные работы, связанные с возведением объекта недвижимости.

При отсутствии разрешения объект строительства будет являться самовольным строением. Его нельзя будет подключить к инженерным коммуникациям. Постройка может быть принудительно снесена, чему не сможет препятствовать владелец. В противном случае его могут привлечь к административной ответственности. Также физическое лицо, которое допустило самовольное возведение здания, лишается права на его продажу, дарение или сдачу в аренду.

Кто выдает разрешение на строительство

Выдача разрешения на строительство попадает в компетенцию уполномоченного органа местного самоуправления по месторасположению земельного участка, где будут выполняться работы. Надел земли может находиться в границах одного поселения, двух и более муниципальных районов или на межселенной территории. При возведении большого сооружения на земельном участке, находящемся во владении двух и более муниципальных районов, разрешение можно будет получить в органах исполнительной власти субъекта РФ. Это может быть краевой или областной департамент, занимающийся вопросами архитектуры и градостроительства.

Где получать разрешение на строительство дома, если планируется масштабная постройка на территориях двух и более субъектов РФ, в том числе на участке закрытого административно-территориального подразделения, у которого границы не совпадают с очертаниями субъектов РФ? Документ в этом случае выдает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

Где получить разрешение на строительство в случае использования недр, создания объектов атомной энергии, космической инфраструктуры и выполнения работ на территориях исторических поселений? Данный документ утверждается и выдается профильным министерством.

В каких случаях разрешение на строительство не требуется

Градостроительным кодексом предусмотрен ряд случаев, когда разрешения на строительство не требуется:

• возведение конструкций, которые не обладают признаками капитальных построек: ворот, козырьков, киосков, навесов и других временных построек;
• надворные, вспомогательные объекты, не имеющие хозяйственной функции, предназначенные удовлетворять нужды и решать задачи строительных организаций;
• строения, требующие капитального ремонта без внесения конструктивных изменений;
• гаражи, эксплуатирующиеся физическим лицом в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью;
• некапитальные загородные постройки, которые используются для садоводства и дачного хозяйства;
• другие случаи, регламентируемые региональными или федеральными законодательствами.

Если земельный надел будет использоваться для ведения дачного хозяйства, то для узаконивания объекта строительства выполняется следующая процедура:

• выполнение кадастровой съемки сооружения на участке для корректировки места расположения объекта;

• изготовление кадастрового технического паспорта дома;
• подача необходимого перечня документов для проведения регистрации в кадастровую палату, которая выдаст паспорт на дом.

Важно! Необходимость получения разрешительного документа следует уточнять в компетентных органах местного самоуправления, поскольку данные правила действуют не на всех территориях РФ в равной мере.

Как получить разрешение на строительство: процедура оформления

Порядок получения разрешения на строительство строго регламентируется ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, на основании чего необходимо подготовить требуемый пакет документов и подать его в уполномоченный орган местного самоуправления, в чьем ведомстве находится земельный участок под постройку.

Срок получения разрешения на строительство составляет не более семи рабочих дней с даты подачи заявления. На объект капитального строительства, который не принадлежит к линейным или возводится на территории исторического поселения, документ выдается через 30 календарных дней.

Только после получения разрешения можно приступать к строительству. Данные работы также будут контролироваться со стороны органов технического надзора, которые могут наложить штраф на застройщика в случае невыполнения требований нормативно-правовой базы.

Разрешение на строительство по поручению главы муниципального департамента подписывает главный архитектор района, утверждает глава района или города. Срок действия разрешения на строительство составляет 3 года и может быть продлен на основании заявления от застройщика. До момента проведения строительно-монтажных работ все объекты строительства подлежат обязательной регистрации в органах Госархстройнадзора области, куда застройщик предоставляет необходимый перечень документов.

Перечень документов на разрешение на строительство

Перечень документов для получения разрешения на строительство регламентируется Градостроительным кодексом и состоит из следующих позиций:

• заявления на разрешение на строительство определенного образца от застройщика, причем бланк можно скачать на портале государственных услуг;
• правоустанавливающей документации на участок земли;
• градостроительного плана земельного участка, который должен быть выдан не ранее, чем за три года до момента подачи заявления на оформление разрешения на строительство;
• проектной документации;

• паспорта заявителя, удостоверяющего его личность.

Важно! Все документы подаются в оригинале или в форме нотариально заверенных копий.

Правоустанавливающие документы, необходимые для получения разрешения на строительство, главным из которых является свидетельство о государственной регистрации права, определяют принадлежность данного земельного участка застройщику. Вместо этого документа могут применяться договоры дарения, купли-продажи или завещания. Последний вариант получают через Росреестр при личном посещении или при использовании портала государственных или муниципальных услуг.

Для оформления свидетельства необходим следующий пакет документов:

• документ, что служит основанием для регистрации права собственности: свидетельство о наследстве или судебное решение;
• документы, которые подтверждают личность всех сторон сделки;
• кредитный договор в случае покупки объекта в ипотеку;
• ранее полученное свидетельство о регистрации права;

• документ, доказывающий оплату госпошлины;
• кадастровый паспорт;
• заявление определенного образца о регистрации.

Важно! Для получения разрешительного акта на возведение постройки земля должна быть предназначена для капитального строительства, что отражается в паспорте на земельный участок.

Перечень документов для получения разрешения на строительство

Какие документы нужны для строительства дома в области разработки проектной документации? Пакет состоит из следующих наименований:

• пояснительной записки к проекту;
• чертежей постройки: фасада, разреза здания;
• сметы на строительство;
• схемы земельного участка, которая должна отвечать градостроительному плану, с указанием места расположения объекта строительства и обозначения всех подъездов и подходов к нему;
• плана земельного участка, где подтверждается в пределах красных линий расположение построек линейного типа, утвержденных в документации по планированию территории;
• схематических архитектурных решений;
• плана с изображением всех инженерно-технических коммуникаций, включая нанесение точек их подключения к объекту строительства;

• проектной документации в разделе демонтажа и сноса объекта или составных его частей;
• проекта организации строительства с указанием всех его этапов;
• положительного экспертного заключения проектной документации;
• разрешения на отклонение от допустимых границ определенных параметров при реконструкции или строительстве;

Проекты каркасных домов: фото и цены, особенности строительств

Выбор материалов, технологии возведения, сложности и особенности строительства. Преимущества и недостатки данного типа жилья.

• письменного согласия на выполнение работ всех правообладателей объекта реконструкции или строительства.

Важно! На схеме планировки земельного участка должны быть указаны объекты археологического наследия и границы публичных зон сервитутов (при их наличии).

Проект можно разработать самостоятельно, но лучше прибегнуть к помощи специализированной организации. Здесь можно подобрать подходящий вариант из числа готовых проектов частных домов или заказать индивидуальный проект с учетом личных предпочтений заказчика.

Проект можно разработать самостоятельно, но лучше прибегнуть к помощи специализированной организации

Оформление разрешения на строительство индивидуального жилого дома

Оформление разрешительных документов для осуществления строительства индивидуального жилого дома осуществляется по тому же принципу, что и для объектов капитального возведения. Отличие состоит в том, что в этом случае требуется меньший пакет документов. Это связано с тем, что будущая постройка является менее сложной по количеству предъявляемых к ней требований. Срок действия документа составляет 10 лет с момента получения.

Владелец земельного участка может зарегистрировать только одну недвижимую жилую постройку, для которой оформляется разрешение на строительство ИЖС. Такой дом может иметь до 3 этажей. Основные параметры сооружения: кухня площадью 6-8 м², жилая комната – 8-12 м², раздельный санузел, где ширина ванной начинается от 1,5 м, туалета – от 0,8 м, коридор шириной от 0,9 м. Для более высокого строения понадобится расширенный пакет документов. Разрешение на строительство следует также оформлять для балкона и мансарды, которые пристраиваются к существующему зданию.

Важно! Домик для гостей относится к категории хозяйственных вспомогательных построек, поэтому не требует получения разрешения.

Владелец земельного участка может зарегистрировать только одну жилую постройку, для которой оформляется разрешение на строительство

При оформлении в этом случае разрешения на строительство перечень документов представлен:

• правоустанавливающими документами;
• схемой планировки земельного участка;
• градостроительным планом участка земли.

Организационная схема планировки земельного участка представляет собой схематическое изображение расположения объектов строительства. Градостроительный план участка является официальным документом, который выдает администрация населенного пункта, где располагается данная территория. Для его получения заказчик предоставляет проект постройки, технические условия на подключения к газо-, водопроводу, канализации и электроснабжению, актуальную топографическую съемку земельного участка, справочную документацию из организации, которая занимается охраной культурных объектов наследия.

Важно! Упрощенный пакет документов для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома 2018 года возможен в случае проживания в нем одной семьи. В противном случае потребуется полный перечень.

Разрешение на строительство жилого частного дома выдается бесплатно. Однако в случае привлечения специализированной организации по подготовке документов стоимость услуг составит 40-50 тыс. руб. Процедура оформления займет около 2-3 месяцев.

Организационная схема планировки земельного участка представляет собой схематическое изображение расположения объектов строительства

Получение разрешения на строительство дачных, садовых домов

Если дачный дом, который возводится на садовом участке, будет использоваться для постоянного проживания, необходимо оформить разрешение на строительство. Для этого застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства и предоставить такой набор документов для разрешения на строительство:

• заявление определенного образца;
• оригинал ходатайства Главы района;
• копию свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок;
• кадастровый паспорт;
• градостроительный план земельного участка;
• проект дома, выполненный с учетом нормативных требований застройки;
• топографическую съемку территории 1:500;
• технические условия на подключение инженерных коммуникаций;
• договор дарения или купли-продажи участка земли;
• акт выноса границ участка земли и осей постройки в натуру, который согласован с компетентными органами местного самоуправления;
• экспертное заключение проектной документации;
• паспорт заказчика.

Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства

Если новое строительство осуществляется взамен сгоревшего здания или существующего ветхого строения, понадобится справка БТИ, в которой отражена принадлежность жилого дома. Помимо этого, понадобится план земельного участка и расположенного на нем дома (тоже из БТИ).

В случае наличия совладельцев понадобится согласие каждого из них на выполнение работ, заверенное нотариально. Для возведения хозяйственных построек не предоставляются акт выноса границ земельного участка и договор дарения (купли-продажи).

Отказ в получении разрешения на строительство

В случае получения отказа на предоставление разрешительного документа существует два варианта развития событий:

• устранение изложенных в отказе недостатков и повторная подача заявления;
• обжалование решения в судебном порядке.

Действующим законодательством в области градостроительства и архитектуры предусмотрено несколько ситуаций, которые служат основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство дома:

• отсутствие одного из документов, которые находятся в перечне требуемых;

Застройщик может получить отказ в разрешении на строительство, если земельный участок под застройку зарезервирован для государственных нужд

• несоответствие документации требованиям строительно-нормативной базы, действующим на момент выдачи разрешения;
• отрицательное заключение от органов исполнительной власти в области охраны объектов культурного наследования;
• отсутствие у заявителя права на получение разрешительных документов на будущее строительство;
• отрицательное заключение экспертной организации;
• строительство предполагается на особо охраняемых зонах;
• земельный участок под застройку зарезервирован для государственных нужд;
• отсутствие или несоответствие действующему законодательству правоустанавливающей документации на землю;
• в случае непредоставления в десятидневный срок сведений о высоте, площади и количестве этажей проектируемого сооружения, копии проектной документации и инженерных изысканий, информации об инженерных коммуникациях.

Как вносятся изменения в разрешение на строительство

Разрешение на строительство свидетельствует о полном соответствии проектной документации действующим нормативным требованиям. Перепланировка, реконструкция или строительство объекта выполняются в соответствии со сведениями, изложенными в разрешительном документе. В случае возникновения изменений их следует зафиксировать документально.

Процедура внесения изменений в разрешительный документ на строительство является платной

В разрешение на строительство дома на участке могут быть внесены изменения в следующих ситуациях:

• при возникновении нового земельного участка путем соединения нескольких территорий, для которых уже было ранее получено разрешение;
• в случае передачи права наследования земельным участком, для которого было оформлено разрешение на строительство, другому физическому или юридическому лицу;
• при изменении границ участка земли в случае его раздела, для которого понадобится новый градостроительный план, что станет основанием для внесения корректив в разрешение;
• при повторном оформлении лицензии на использование недр земли пользователем, у которого есть право осуществлять новое строительство или проводить реконструкцию на данном участке земли.

Важно! Процедура внесения изменений в разрешительный документ является платной, причем ее порядок и условия регламентированы законодательством муниципальных субъектов.

Если срок действия документа просрочен, продление разрешения на строительство осуществляет исполнительный орган, который его выдавал. Однако он может также отказать в заявлении в том случае, если капитальный ремонт, реконструкция или строительство объекта не начаты до даты подачи такого заявления.

Перепланировка, реконструкция или строительство объекта выполняются в соответствии со сведениями, изложенными в разрешительном документе

Оформление дома, возведенного без разрешения на строительство

Действующим законодательством определено два типа самовольных построек, когда осуществлялось строительство без разрешения на строительство:

• сооружения, возведенные на земельном участке, не предназначенном для строительства;
• здания, построенные без разрешающих документов.

Первый вариант узаконить нельзя, а второй – можно. Физическое лицо, которое реализовало строительство дома без разрешения на строительство, не обладает правом собственности на него. Однако оно может быть признано в судебном порядке, если:

• лицо, которое осуществило постройку, имеет на это законное право в отношении земельного участка;
• на момент обращения в суд возведенное строение дома соответствует всем параметрам, установленным в документации по планировке территории, по правилам застройки и землепользования, а также отвечает другим требованиям, содержащимся в нормативной документации;
• сохранение целостности строения не нарушает права и интересы лиц, а также не создает угрозу здоровью и жизни граждан.

Физическое лицо, которое реализовало строительство дома без разрешения, не обладает правом собственности на него

Некоторые нюансы, предшествующие оформлению разрешения на строительство

Существуют некоторые аспекты, которые следует учесть перед тем, как сдавать документы для оформления разрешения на строительство фундамента дома. Первым из них является наличие водного объекта вблизи земельного участка. На основании Водного Кодекса РФ водоемы, что находятся в компетенции государственного и муниципального владения, являются территориями общего назначения, которые могут быть использованы гражданами страны для собственных нужд и потребностей.

Это касается также береговой полосы, ширина которой составляет 20 м. Такое значение регламентировано для каналов, рек и ручьев протяженностью более 10 км. Для меньших водных объектов ширина составляет 5 м. В пределах данных территорий нельзя выполнять строительные работы по возведению капитальных объектов.

Законодательным актом регламентировано строительство индивидуальных жилых домов в пределах водоохранной зоны. Однако в этом случае следует предусмотреть специальные постройки (информация о них должна содержаться в проекте строительных работ), которые обеспечат охрану водоемов от загрязнения и засорения.

Перед получением разрешения на строительство, нужно удостовериться, что соблюденено расстояние от нового сооружения до границ соседнего

Следующим критерием является соблюдение расстояния нового сооружения до границ соседнего участка, что диктуется санитарно-бытовыми нормами. Таким образом, жилой дом должен располагаться от соседнего на расстоянии не менее 3 м, хозяйственные строения для содержания птицы и скота – 4 м, гаражи, бани – 1 м.

Ввод нового строения в эксплуатацию

После проведения строительно-монтажных работ на 95% в обязательном порядке следует оформить акт ввода нового объекта в эксплуатацию. Для этого в исполнительный орган подается заявление специального образца. На место строительства выезжает комиссия, которая проверяет соответствие постройки первоначальному проекту, который был предоставлен при оформлении разрешения на строительство дома на собственном участке. В состав комиссии входят специалист по архитектуре, уполномоченные представители санэпиднадзора и противопожарной службы, застройщик и подрядчик.

В случае отсутствия замечаний комиссия подписывает акт о приеме объекта и его вводе в эксплуатацию. Окончательную процедуру утверждения документа осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти, который выдавал ранее разрешение на строительство. Без данного документа дом будет иметь статус недостроенного сооружения, к которому нельзя подвести инженерные коммуникации.

На место строительства выезжает комиссия, которая проверяет соответствие постройки первоначальному проекту

Комиссия может не оформить акт, что происходит в случае несоответствия определенных параметров нового строения проектной документации. Если получен отказ, следует согласовать перепланировку и повторно подать заявление на принятие нового объекта в эксплуатацию. Также акт может быть не подписан в случае несоблюдения отведенного для строительства срока и сдачи объекта с опозданием. За предоставленное время условия окружающей местности могут измениться, что потребует корректировки рабочего проекта и, соответственно, внесения изменений в разрешение на постройку.

Перед началом капитального строительства следует оформить разрешительный документ. Он регламентируется Градостроительным кодексом, в котором подробно описана процедура, как получить разрешение на строительство дома. Документ позволит после окончания работ ввести объект в эксплуатацию и подключить к нему все необходимые инженерные коммуникации. В процессе строительства оформляется право собственности на сооружение, которое можно подарить, продать или сдать в аренду.