Каждый собственник земли размышляет о возведении строения. Чтобы постройка соответствовала закону и при вводе объекта в эксплуатацию не возникло проблем, нужно оформить документы. Главным документом является разрешение на строительство. Все этапы оформления этого документа описаны в статье.
Градостроительный кодекс РФ 2018 – последняя редакция с комментариями
Градостроительный кодекс РФ – сборник законов, определяющих возведение и развитие новых территорий, от муниципальных образований до государства. Документ устанавливает правила планирования, застройки, распределения зон, реконструкции недвижимости с учётом назначения участка. В нём определена форма разрешения на строительство.
Кодекс устанавливает ответственность и регулирует взаимодействие сторон, участвующих в градостроительных работах. В документе описан порядок возмещения убытков и вреда, причиненного нарушением нормативных актов.
Регламентируются правила разработки и соблюдения технического регламента для капитального строительства. Определены основы разумного использования природных ресурсов с сохранением объектов историко-культурного наследия, предусмотрена охрана окружающей среды для благоприятных условий жизни граждан.
При планировании капитального строительства, перестройки или реконструкции объекта необходимо изучить Градостроительный акт. В нем подробно описаны действия при возведении коммерческой или жилой недвижимости и алгоритм получения разрешения на строительство дома.
Согласно кодексу, физические или юридические лица могут легально проводить строительно-монтажные работы и впоследствии зарегистрировать свои права на недвижимость.
За несоблюдение правил градостроительного законодательства предусмотрена ответственность в виде штрафов, с обязательным демонтажом постройки или ее приведением в соответствие с первоначальным видом, указанным в официальных документах.
Что представляет собой разрешение на строительство
Строительство любого вида недвижимости требует оформления разрешительного документа, соответствующего нормам Градостроительного кодекса. Разрешение на строительство — это бланк определенного образца, подтверждающий соответствие проектной документации плану участка застройки и межевому проекту территории. Данный документ предоставляет официальное разрешение на возведение сооружений и проведение реконструкционных работ. Образец разрешения можно увидеть на специализированных сайтах.
В нем указывается допустимость размещения постройки на земельном участке, учитывая разрешенные варианты его использования и перечень ограничений для данной территории.
Для строительства загородного дома это обязательный документ, который служит основанием для возведения и включает в себя подготовку участка, прокладку инженерных коммуникаций и благоустройство территории. Разрешение требуется также при капитальном ремонте существующего объекта, если возникает необходимость проверки его прочности, безопасности и износоустойчивости.
Важно! Чтобы построить дом, кредитные организации выдают разрешения.
Без разрешения строительство будет считаться самовольным. К коммуникациям подключить его нельзя. Постройку могут снести принудительно, владелец не сможет этого предотвратить. В противном случае владельца привлекут к ответственности. Также физическое лицо, допустившее самовольное возведение, лишается права продавать, дарить или сдавать в аренду постройку.
Кто выдает разрешение на строительство
Выдача разрешения на строительство принадлежит компетенции уполномоченного органа местного самоуправления по месту расположения земельного участка, где будут проводиться работы. Земля может находиться в пределах одного поселения, двух или более муниципальных районов либо на межселенной территории. При возведении крупного сооружения на участке, находящемся во владении двух и более муниципальных районов, разрешение можно получить в органах исполнительной власти субъекта РФ – краевом или областном департаменте по архитектуре и градостроительству.
Куда обратиться за разрешением на строительство дома, если планируется крупное сооружение на землях нескольких субъектов РФ, включая участок закрытого административно-территориального образования с границами, не совпадающими с очертаниями субъектов РФ? Такой документ выдаёт федеральный орган исполнительной власти.
Для каких целей требуется разрешение на строительство: использование недр, создание объектов атомной энергетики, космическая инфраструктура, работы в исторических поселениях? Данный документ оформляется и выписывается соответствующим министерством.
Когда не нужно получать разрешение на стройку?
Строительные разрешения не нужны в ситуациях, определённых Градостроительным кодексом.
- Строительство сооружений без признаков капитальных зданий: заборов, навесников, киосков, навесов и подобных временных построек.
- Дополнительные постройки, выполняющие нехозяйственные задачи, служащие потребностям и задачам строительных компаний.
- Объекты, нуждающиеся в капитальном ремонте без перепланировки.
- Гаражи, используемые гражданином для целей, не являющихся предпринимательской деятельностью.
- Некапитальные строения за городом, применяемые для садоводства и огородничества.
- Другие случаи, установленные региональным или федеральным законодательством.
Для легализации строения на участке, предназначенном для садоводства, необходимо пройти определённую процедуру.
- Проведение геодезических измерений строения на участке с целью уточнения его местоположения.
- Создание документа о технических характеристиках жилого строения для государственного реестра недвижимости.
- Для получения паспорта на дом нужно предоставить нужные документы в кадастровую палату.
Важно! Чтобы узнать о необходимости получения разрешительных документов, обратитесь в соответствующие органы власти.
Как получить разрешение на строительство: процедура оформления
Получение разрешения на строительство четко регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Для этого нужно подготовить полный пакет документов и подать его в соответствующий орган местного самоуправления, контролирующий земельный участок строительства.
Разрешение на строительство получают в течение семи рабочих дней после подачи заявления. В случае капитального строительства, которое не относится к линейному или возводиться на территории исторического поселения, выдача документа занимает 30 календарных дней.
Строительство возможно только с разрешения. Работы будут контролировать органы технического надзора, которые могут оштрафовать застройщика при нарушении законодательных норм.
Главный архитектор района по поручению главы муниципального департамента выдает разрешение на строительство, которое утверждает глава района или города. Действие разрешения составляет три года и может быть продлено по заявлениям застройщика. До начала строительно-монтажных работ объекты строительства должны пройти регистрацию в Госархстройнадзоре области, куда застройщик подает пакет документов.
Перечень документов на разрешение на строительство
Документы, необходимые для получения разрешения на строительство, установлены Градостроительным кодексом и включают следующие позиции.
- Застройщик подаёт заявления на разрешение на строительство определённого образца, скачивая бланк с портала государственных услуг.
- правоустанавливающей документации на участок земли;
- Градостроительный план участка земли выдаётся не раньше, чем за три года до подачи заявления на получение разрешения на строительство.
- проектной документации;
- паспорта заявителя, удостоверяющего его личность.
Важно! Все документы предоставьте в оригинале либо с апостилем.
Документы, подтверждающие право собственности на участок, необходимые для разрешения на строительство, главенствующим среди которых является свидетельство о государственной регистрации права, определяют принадлежность участка застройщику. В качестве этого документа допускаются договоры дарения, купли-продажи или завещания. Последний вариант получают через Росреестр в офисе лично или через портал государственных и муниципальных услуг.
Для получения свидетельства требуется предоставить следующие документы.
- Основание для регистрации права собственности: свидетельство о наследстве либо судебный приговор.
- Документы, удостоверяющие личность каждой из участвующих в сделке сторон.
- Соглашение о кредите при приобретении недвижимости по ипотеке.
- Ранее выданное свидетельство о регистрации прав.
- документ, доказывающий оплату госпошлины;
- кадастровый паспорт;
- заявление определенного образца о регистрации.
Важно! Чтобы получить разрешение на строительство, земля должна быть пригодна для капитальных сооружений, о чём сказано в документе на участок.
Список бумаг для получения разрешительных документов на возведение объекта.
Какие документы необходимы для постройки дома, если ведется разработка проектной документации? В пакет входят следующие пункты:
- пояснительной записки к проекту;
- Чертежи постройки: фасад, разрез здания.
- сметы на строительство;
- Схемы земельного участка, соответствующие градостроительному плану, должны показывать местоположение объекта строительства и все подъезды к нему.
- План земельного участка показывает положение зданий линейного типа внутри границ красных линий, оговоренных документами территориального планирования.
- схематических архитектурных решений;
- Схема с обозначением всех инженерно-технических коммуникаций, с указанием точек присоединения к строительному объекту.
- В разделах проектной документации, посвящённых демонтажу и сносу объекта или его отдельных частей.
- Проект по строительству с описанием всех стадий реализации.
- Положительная оценка экспертизы проектных документов.
- Разрешения на превышение допустимых значений указанных параметров при восстановлении или возведении сооружений.
- Письменное согласие от всех обладателей прав на объект реконструкции или строительства.
Важно! Схема планировки земельного участка должна показывать объекты археологического наследия и границы публичных зон сервитутов, если таковые имеются.
Разработка проекта возможна самостоятельно, однако более предпочтительно обратиться в специализированную организацию. Там предложат готовые варианты проектов частных домов или разработают индивидуальный проект, учитывая пожелания заказчика.
Получение разрешения на постройку частного дома
Разрешительные документы для строительства индивидуального жилого дома оформляются аналогично объектам капитального строительства. В этом случае требуется меньше документов из-за меньшей сложности постройки и более простых предъявляемых к ней требований. Действие документа распространяется на 10 лет с момента получения.
Право собственности на земельный участок даёт возможность зарегистрировать одну жилую постройку, которая возводится по разрешению на строительство индивидуального жилищного строительства. Высота такого дома не должна превышать 3 этажа. Основные характеристики здания: кухня площадью от 6 до 8 квадратных метров, жилая комната – от 8 до 12 квадратных метров, отдельный санузел с ванной размером от 1,5 метра и туалетом – от 0,8 метра, коридор шириной не менее 0,9 метра. Для возведения более высоких строений потребуется дополнительный пакет документов. Разрешение на строительство также необходимо для пристроенных балконов и мансард.
Важно! Гостевой домик – вспомогательная постройка на участке и не нуждается в получении разрешений.
В данном случае при получении разрешительных документов для строительства требуется предоставить следующий список бумаг.
- правоустанавливающими документами;
- схемой планировки земельного участка;
- градостроительным планом участка земли.
Схема планировки земельного участка – это схематичное изображение расположения строящихся объектов. Градостроительный план участка — официальный документ, выдаваемый администрацией населенного пункта, где находится участок. Чтобы получить его, заказчик предоставляет проект постройки, технические условия на подключение к газопроводу, водопроводу, канализации и электроснабжению, актуальную топографическую съемку земельного участка, справки из организации, занимающейся охраной объектов культурного наследия.
Важно! Для строительства индивидуального жилого дома по упрощенной процедуре нужно, чтобы в нём проживала одна семья. Иначе необходим полный комплект документов.
Строительство жилого частного дома разрешено безвозмездно. Привлечение организации для подготовки документов обойдётся от 40 до 50 тысяч рублей. Оформление займёт около двух-трех месяцев.
Получение разрешения на строительство дачных, садовых домов
Для постоянного проживания в доме, построенном на садовом участке, требуется оформить разрешение на строительство. Застройщик обращается в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением Главе района и предоставляет пакет документов.
- заявление определенного образца;
- оригинал ходатайства Главы района;
- Копию документа, удостоверяющего владение земельным участком.
- кадастровый паспорт;
- градостроительный план земельного участка;
- Проект жилого строения, соответствующий правилам строительства.
- топографическую съемку территории 1:500;
- Требования к подключению инженерных сетей.
- Соглашение о передаче права собственности на участок земли, заключённое по договору дарения или купли-продажи.
- Документ об установлении границ земельного участка и расположения строения на местности, утвержденный соответствующими органами власти.
- экспертное заключение проектной документации;
- паспорт заказчика.
Для возведения нового дома вместо уничтоженного пожаром или изношенного потребуется выписка БТИ о собственности здания. Также понадобятся план участка и дома, полученные в БТИ.
Если есть несколько собственников, для начала работы потребуется нотариальное согласие каждого из них. Для постройки хозяйственных сооружений не требуется акт выноса границ земельного участка и договор дарения (купли-продажи).
Отказ в получении разрешения на строительство
Если выдадут отказ в предоставлении разрешительного документа, могут возникнуть две ситуации.
- Исправление выявленных при отказе недочетов и повторное подача заявления.
- обжалование решения в судебном порядке.
В строительном законодательстве установлены условия, при которых выдача разрешения на возведение дома может быть отклонена.
- Неимение документа из указанного списка.
- Документация не соответствует требованиям нормативных актов, действовавших при выдаче разрешения.
- Отказ государственных органов по охране объектов культурного наследия.
- Заявителю не предоставлено право получать разрешения на будущий строй.
- отрицательное заключение экспертной организации;
- Строительство запланировано на территориях с особым режимом охраны.
- Для государственных нужд изъятый земельный участок предназначен для строительства.
- Отсутствие или несоответствие земле правоустанавливающих документов нормам закона.
- Без предоставления в течение десяти дней сведений о высоте, площади, числе этажей проектируемой постройки, копий проектной документации и инженерных исследований, а также информации об инженерных коммуникациях…
Как вносятся изменения в разрешение на строительство
Разрешение на возведение подтверждает полное соответствие проектной документации действующим нормам. Перепланировка, реконструкция или строительство осуществляются согласно сведениям разрешительного документа. Возникшие изменения необходимо зафиксировать в письменном виде.
Изменения в разрешении на строительство дома участка возможны в некоторых случаях.
- Формирование нового земельного участка путём объединения участков, на которые уже выдано разрешение.
- При передаче права наследства на земельный участок, имеющий разрешение на строительство, другому человеку или организации;
- При разделе земельного участка, требующего нового градостроительного плана, будут внесены коррективы в соответствующее разрешение.
- При получении новой лицензии на пользование земляными ресурсами лицом, имеющим право на новое строительство или реконструкцию на данном участке.
Важно! Внесение изменений в разрешительный документ платное. Порядок и условия процедуры установлены законами муниципальных образований.
Если срок действия документа истек, продление разрешения на строительство осуществляет исполнительный орган, который его издал. Однако исполнительный орган может отказать в заявлении, если капитальный ремонт, реконструкция или строительство объекта не начаты к моменту подачи заявления.
Регулирование благоустройства самовольно возведенного здания.
Законом установлены два вида несанкционированного строительства при отсутствии разрешительной документации.
- Постройки на земле, непригодной для строительства.
- здания, построенные без разрешающих документов.
Первый вариант сделать законным невозможно, а второй — возможно. Гражданин, осуществивший возведение дома без разрешительной документации, не имеет права владения им. Вместе с тем ему можно получить его в судебном разбирательстве, если:
- Строитель владеет правом возводить строения на данном участке земли.
- К моменту судебного разбирательства построенный дом соответствовал всем параметрам, указанным в документации по планировке территории, правилах застройки и землепользования, а также другим требованиям из нормативной документации.
- Сохранение сооружения не ущемляет прав и интересов людей, кроме того, не представляет опасности для здоровья и жизни граждан.
Некоторые особенности, возникающие до получения разрешения на строительство.
Перед подачей документов на разрешение строительства фундамента дома стоит учесть несколько моментов. Один из них — близость водного объекта к участку земли. По Закону РФ «О воде» водоемы, находящиеся в ведении государственных и муниципальных органов, считаются общедоступными территориями, доступными гражданам для личных нужд.
Строительство капитальных объектов запрещено на прибрежной полосе шириной 20 метров для каналов, рек и ручьев длиной более 10 километров. Для водных объектов меньшей протяженности ширина прибрежной полосы составляет 5 метров.
Строительство индивидуальных жилых домов в пределах водоохранной зоны регламентируется законодательными актами. В этом случае необходимо предусмотреть специальные постройки, информация о которых должна быть в проекте строительных работ, для защиты водоемов от загрязнения и засорения.
Новая постройка должна находиться на достаточном удалении от границ участка соседей согласно санитарно-бытовым нормам. Жилой дом должен быть размещён от соседнего строения не ближе, чем за 3 метра, хозяйственные постройки для содержания птицы и скота – за 4 метра, гаражи и бани – за 1 метр.
Ввод нового строения в эксплуатацию
После завершения строительно-монтажных работ практически в полном объёме необходимо составить акт ввода нового объекта в эксплуатацию. Для этого в соответствующий орган подаётся заявление установленного образца. На строительную площадку приезжает комиссия, которая проверяет соответствие возведенного здания первоначальному проекту, представленному при оформлении разрешения на строительство дома на личном участке. В состав комиссии входят специалист по архитектуре, представители санэпиднадзора и пожарной службы, застройщик и подрядчик.
При отсутствии замечаний комиссия оформляет акт приемки объекта и его запуска в эксплуатацию. Окончательное утверждение документа проводит уполномоченный орган исполнительной власти, который ранее выдал разрешение на строительство. Без этого документа дом будет считаться недостроенным сооружением, к которому нельзя подвести инженерные коммуникации.
В случае несоответствия параметров нового строения проектной документации комиссия может не оформить акт. В этом случае необходимо согласовать перепланировку и повторно подать заявление на принятие объекта в эксплуатацию. Также акт может остаться не подписанным при нарушении срока строительства и сдачи объекта. Изменение условий окружающей местности за предоставленное время потребует корректировки рабочего проекта и внесения изменений в разрешение на постройку.
Для начала капитального строительства нужно получить разрешительный документ по Градостроительному кодексу. Документ позволит после завершения работ ввести объект в эксплуатацию и подключить к нему инженерные коммуникации. В процессе строительства оформляется право собственности на сооружение, которое можно подарить, продать или сдать в аренду.